Mi amigo Leandro fue barbero de joven y ahora ha
llegado a ser una eminencia natural de la que brota una sabiduría sencilla con
la que hay mucho que aprender. Hace un tiempo, en ese hablar que tiene por
entretener a quien le escucha, me largo la siguiente parrafada:
“Mira Pedro,
cuando volví de la mili, con unos dineros que traía, que ya te he contado que
ejercía de barbero hasta en las imaginarias, y otro tanto que me pagaron de
despido porque al volver del ejército no me admitieron en el puesto de trabajo
que tenía al ser llamado a filas, me compré un piso en la Avenida Navarra.la Chantrea. Le
*
Es una reflexión anterior sobre Una Banca Pública hay un párrafo en el que digo textualmente que
llegar a tener una vivienda, adquirir una vivienda en propiedad tal y como lo
entendemos en la actualidad: con una hipoteca que se paga durante años, es
prácticamente inviable para quienes empiezan ahora a edificar su vida sobre el
futuro.
En estas páginas voy a tratar de profundizar en esa
afirmación sobre esta realidad, que no se volverá a dar en la dinámica de la
organización social, y mostraré un sencillo proyecto de lo que pudiera ser una
Banca Pública de vivienda que pudiera acabar con esta imposibilidad.
Una alternativa, que partiendo de la compra de la
vivienda con otros parámetros, porque repito con el actual esquema de ser de la
propiedad y de la garantía del propio bien para un préstamo hipotecario ya es misión imposible, aunque en
la actualidad acapare los mayores esfuerzos económicos de una vida y que en
ocasiones lleve a la ruina a muchas personas, una nueva formar de hacer que
incluso permita flexibilizar y amoldar a los diferentes tiempos y etapas de la
vida de las personas, aprovechando la financiación de la propia vivienda se
procure la financiación de otras necesidades cotidianas.
Creo que hay muchas realidades sociales y económicas
cambiantes que exigen cambios de estrategias de planificación social, donde en
lo que respecta a la vivienda y el derecho a techo, se puedan ensayar
situaciones de mayor comodidad económica.
En esta reflexión voy a tratar de diseñar cómo pudiera
ser una estrategia de que cada persona pudiera hacer valer su derecho a tener
un vivienda, de todas las diferentes maneras que se pudiera imaginar, sin que
ejercer este derecho obligue a hipotecar en realidad su vida.
Con estas páginas escritas desde la imaginación trataré
de llegar a formular la manera en la que una decisión que casi siempre acaba
siendo irreversible: la compra de una vivienda donde guardarse y holgar, desde
la idea de un Banco Público de Vivienda, facilite y en última instancia
garantice ese derecho a todas las personas.
*
Hay alguna realidades admitidas con normalidad y sin
cuestionar su sin sentido, que las hemos de superar. Sin duda estas realidades
por sí mismas ya han superado las circunstancias inapelables en las que se
desarrolla la vida económica de la mayoría de las personas.
- Cuando se compra una vivienda se piensa en una
vivienda para casi toda una vida, con la trascendencia y determinación que
tiene la vivienda para el destino de la propia vida de las personas que van a
vivir en ella y que son imposibles de predecir de ninguna de las maneras.
- Cuando se constituye la hipoteca se convierte en una
deuda casi perpetua, sin pensar en el revolotum de la firma, porque es
imposible compendiar en el pensamiento tantas incertidumbres, que con el
paso de los años se precisan de otras pequeñas financiaciones o que será
necesario superar baches económicos inesperados, a la par que debe atender el
pago de la hipoteca y que si se deja de pagar llega la hecatombe y tal y como
está confundido el entramado irracional de leyes si no se paga se pierde todo
*
En la actualidad hay varias formas de entender el
disfrute de la vivienda dentro de un derecho universal de las personas a tener
un cobijo digno. Un derecho que con gran esfuerzo personal difícilmente se
cumple en el mundo occidental.
- Alquiler de
vivienda, más o menos amueblada, muchas veces por grupos de personas sin
más cosas en común que la necesidad de salir de casa de los padres, y si acaso
luego: si no se tiene un proyecto en común con nadie dentro de los cánones
tradicionales de pareja y familia.
Son muy pocas la personas que a lo largo de la vida
acaban sosteniendo que prefieren por voluntad y convencimiento personal no
tener vivienda propia y vivir de alquiler.
- Alquiler
de vivienda, casi siempre en pareja,
hasta llegar a una estabilidad en la que poder dar el salto para la compra de
la vivienda definitiva de la familia que se va a formar.
Este camino para llegar hasta la comprar de vivienda,
un pasaje que se avanza con grandes de idealismo, ensueño y confianza, es el
que siguen una gran mayoría de las personas que adquieren vivienda sabiendo que
solamente llevan en su mochila lo justo para los primeros pasos del camino.
No tirar el dinero que pagan por el arrendamiento y
fijar para siempre el lugar en el que empezar a poner las primeras ramitas en
el nido, son las razones que mueve su inconsciencia.
- Compra de
la vivienda, incluso con anterioridad
a cualquier otro plan que la propia compra. En ocasiones se afronta parte del
pago mucho antes que ocuparla y sin ni siquiera un proyecto de vida por
delante.
En la pasada actualidad en ocasiones la excusa para
comprar una vivienda ha sido invertir los ahorros que cada mes se iban
generando por parte de la persona que la compra, y que además, mediante de
algunas leyes falaces e irracionales daba derecho a deducción de impuestos.
En la actualidad pagar la hipoteca significa la
mayoría de la veces que viviendo en pareja casi la mitad de los ingresos van a
parar al pago de la hipoteca con la condición de que se necesitan muchos años
de estabilidad económica y emocional para poder llegar a tocar cumbre.
*
Imaginemos la constitución de un banco cuyo único
logro previsto son los intereses de las gentes que lo sostienen y que en
definitiva son las que han de apuntalar su futuro. Un banco cuyo rendimiento no
son para los intereses de las gentes a las que han de pagar los dividendos.
Un Banco público con un objeto social estrictamente
social, sin más zarandajas, con capital cien por cien de procedencia pública, y
sin más endeudamiento que líneas de financiación pública, para la compra de
vivienda que sean emitidas desde las instituciones públicas, con el fin de dar
sentido y garantía al cumplimiento del derecho de las personas a tener una
vivienda digna.
Un Banco Público cuyos activos solamente lo componen
viviendas que son de su propiedad y que en su totalidad las tiene ya
adjudicadas a las personas que las usufructúan con un contrato de opción compra. Usuarios compradores que aportan una cantidad mensual con el que además
pagan todos los gastos propios de la vivienda.
Un banco que además se gestione con sus propios
medios, sin necesidad de garantizar ingresos para el Estado ni para otros
prebostes. Una institución financiera sin las esperanzan puestas en la
especulación ni en el resultado de no sé qué negocios, sino que esté en
servicio de las personas que en medio de todas las circunstancias y
consecuencias que pudieran acontecer en ese tiempo en el que tienen que pagar
la vivienda, la guarden en depósito.
*
El Banco Público de vivienda, sin necesidad de tener
stock de viviendas en propiedad puestas a la venta para sus potenciales
clientes, porque adquirirá las viviendas por distintos caminos dependiendo de
la posición que pretenda mantener en el mercado y las posibilidades de
financiación.
- Apoyando la venta de las viviendas que en la
actualidad tienen diferentes instituciones del Estado, en venta y/o alquiler de
una manera ineficiente siguiendo los cánones antisociales establecidos en el
sistema actual y que puede ser la primera estantería con la que se puede
empezar un proyecto de este tipo.
- De las adquisiciones que se pueden hacer con precios
oportunidad muchas veces de las promociones o en las inmobiliarias de las
entidades financieras fruto del pasado y que están en el mercado del alquiler
tratando de defender su precio y el precio del sector.
- Las que pudiera comprar el Banco Público de
vivienda, para quienes a continuación las quieren contratar dentro del precio
pactado entre una parte y otra más los impuestos correspondientes de
trasmisiones y plusvalías.
Este Banco Público abre la posibilidad de adquirir las
viviendas de quienes la tienen comprada con anterioridad, pero que vean
mejoradas con este sistemas sus condiciones de compra, psra que la puedan aportar para volverla a contratar y ponerla de nuevo en provecho con arreglo a los nuevos
cánones.
Todas estas viviendas son las que tendría en su catálogo
de venta.
Viviendas que al mismo tiempo con contratos de opción
de compra con un límite de treinta de años, mensualmente vaya pagando el
comprador junto con otros gastos propios de la vivienda adquirida.
El Banco Público de viviendas, conforme vayan
venciendo los contratos de opción de compra,
muy poco a poco o incluso al ritmo al que interesa a la persona que
compra, o las circunstancias que hayan afectado a un periodo tan largo, irá
vendiendo las viviendas concretas a cada uno de sus clientes que así,
definitivamente, serán sus propietarios.
Será entonces cuando la venta se concretará en firme.
Nunca entraría el Banco Público de vivienda en la
promoción de viviendas para ponerlas en venta en el círculo de su objeto
social. Entre unas y otras son muchas las viviendas desocupadas que hay que
poner en un mercado que no prevé más que un escaso crecimiento.
Más todavía, cuando socialmente se empiece a
cuestionar la posibilidad de recibir rentas de los que menos tienen por una
inversión en un bien y por el derecho a disfrutar de una vivienda que supone un derecho fundamental de las personas.
*
¿Cómo paga y financia las viviendas el Banco Público…?
Los pasivos de este Banco Público: municipal,
provincial, regional, nacional o universal… imagínese como se quiera, serán:
- Las aportaciones del Estado a un proyecto que
garantice el derecho universal a una vivienda digna.
- Una línea de créditos especiales destinados a este
tipo de Bancos para la compra de viviendas y sostenimiento financiero de las
personas que se han de considerar siempre a interés 0% o en todo caso inferior
a la inflación existente en el sector.
- Las aportaciones iniciales de los compradores de
viviendas que incluso puede significar la parte pagada del piso de su propiedad
hipotecado y que ha revertido al Banco Público de vivienda.
El crédito de los rentistas, que ven en esta
posibilidad una manera de desinvertir y que quieran vender la vivienda al banco
dentro del mismo esquema que se va a contratar con quien será la nueva
propiedad.
- Las aportaciones mensuales de los compradores de
vivienda que a medio plazo sería al menos el 30% de la financiación total en el
balance financiero de la entidad.
En su caso de estas aportaciones habrían que restarse
los meses impagado por cualquier causa por parte de quien compra de la
vivienda.
Ya nada se podrá considerar impagado.
- Las provisiones realizadas para el mantenimiento de
las viviendas para asegurar su vida útil de todas ellas con el paso de los
años.
- Los ahorros de eficiencia en la gestión resultantes
entre lo cobrado a los compradores mensualmente y los costes reales de esta
gestión.
*
Aportación a
la futura compra de la vivienda.
Puede ser un tres por mil mensual de valor de la
vivienda.
Significaría pagar la vivienda en un plazo máximo de
treinta años, en ese tiempo la vivienda sigue siendo propiedad del banco.
Esta cantidad se va acumulando en una cuenta que es
propiedad de las personas que comprarán la vivienda: aumenta o disminuye de manera
correspondientemente al bien. en la misma relación en la que sube o baja
el interés o la inflación del sector.
Estos valores construirán líneas paralelas que no afectará
a los valores absolutos de la vivienda y de la cuenta en la que se acumulan los
pagos y no serán en ningún caso contradictorios.
Esta cantidad pasa de vivienda en vivienda al paso en
el que quien quiere comprar cambia de vivienda dentro de las que puede disponer o
adquirir el Banco Público de vivienda.
La cantidad de esta cuenta se puede rescatar a cambio
de todos los derechos de propiedad de la última vivienda adquirida y se puede
repartir, donar, heredar dividir.
La persona no compra la vivienda para siempre y la
puede vender a un tercero dentro de la misma estructura del Banco Público de
vivienda. Cambiar o abandonar cuando quiera, movido por las circunstancias, la
necesidad o el deseo de cambiar.
Las cantidades pagadas quedan en una cuenta a su favor que podrá trasladar a
la compra de otra vivienda o recuperar en su total nominal si lo cree
necesario. Incluso se puede crear la posibilidad de ser devuelto mensualmente
en un tiempo definido.
Las aportaciones de los usufructuarios con derecho a
compra se han de entender como una cuenta personal de libre disposición para
todas las opciones de compra que se pudieran suceder.
Esta aportaciones a lo compra definitiva de la
vivienda también han de servir como remanente disponible en caso de impagos
mensuales.
Gastos
correspondientes la propiedad,
Pueden se alrededor de un uno por mil mensual del
valor de la vivienda lo que se ha de aportar para los gastos de copropietarios
que conlleve la vivienda, las tasas y contribuciones, seguros y todos aquellos
que son comunes a la propiedad de la vivienda.
Mantenimiento
de la vivienda a largo plazo.
Podemos calcular en un uno por mil mensual del precio
de la vivienda, la cantidad a pagar para aprovisionar por parte del Banco
Público de vivienda a largo plazo el mantenimiento de la calidad de la vivienda
y mantener su nivel de prestaciones.
Una parte de este pago será destinada a compensar los
desequilibrios entre los intereses directos que se cobran a quien compra y los
intereses reales de la actividad de financiamiento por parte del Banco Público
de vivienda. Esta parte se puede calcular en torno al 0.80% anual de total de la deuda
financiera externa existente.
*
El banco habrá de subsistir comprando viviendas en el
mercado, bien sean las que ya están muy identificadas o existen en los inventarios
de las entidades financiera productos de los impagados resueltos por la crisis
mediante desahucio o incluso comprado la vivienda que el cliente quiere comprar
en cada momento a los precios que se acaben pactando.
Cada vivienda tendrá un valor de 1.000
Cada vivienda tendrá unos ingresos mensuales de 3
Se recupera el valor de la vivienda en veintisiete
treinta años.
Calcularemos siempre los intereses al 0% o con el mismo índice que se estime la inflación del
precio de la vivienda.
El Banco ingresará así mismo las cantidades estimadas
mensualmente por los conceptos de los gastos correspondientes a a propiedad de
la vivienda y para el mantenimiento de las viviendas a largo plazo que habrá de
administrar eficientemente y procurar que produzca un remanente para fortalecer
su estructura de balance.
Las diferencias financieras resultantes, a pesar de
que mensualmente recibe una cantidad de cada contrato, por ejemplo en el caso
de que no se crearan líneas de crédito para este menester al cien por cien de
las necesidades, sería la aportación del Estado a garantizar el derecho a
vivienda digna.
*
Un banco que llegara en unos años a un balance
consolidado de:
Activos
|
Pasivos
|
|||
Viviendas
|
1000
|
Aportaciones
públicas
|
300
|
|
Créditos
|
300
|
|||
Aportaciones
compradores
|
300
|
|||
Provisiones
|
10
|
Y una cuenta de resultados mensual con arreglo a los
siguientes ratios sobre 1000, siendo éste el valor de compra de la vivienda,
Gastos.
|
Ingresos
|
|||
Financieros
|
1
|
Venta
|
3
|
|
Gastos
viviendas
|
1
|
Uso
de la vivienda.
|
1
|
|
Gastos
actividad
|
1
|
Ingresos
habitabilidad
|
1
|
|
Provisiones
|
1
|
Mantenimiento
vivienda
|
1
|
|
Disminución
activos
|
3
|
Subvenciones oficiales
|
1
|
|
Total
|
7
|
Total
|
7
|
Esquema sencillo de pagos y cobros de las partes
contratantes.
Pagos comprador
|
Ingresos Banco
|
|||
Pago
compra
|
3
|
Cobro
vivienda
|
3
|
|
Pago
por uso
|
2
|
Gastos
viviendas.
|
1
|
|
Diferencias
inmobiliarias
|
0.50
|
|||
Diferencias
financieras
|
0.50
|
|||
Total
|
5
|
Total.
|
5
|
Los números y los conceptos que se muestran en estos
esquemas sencillos se pueden cambiar razonablemente como se estime conveniente
y amoldarlos a las realidades, necesidades y posibilidades que quizás no se
haya estimado adecuadamente en este proyecto.
Estos cambios en realidad no modificarán el fondo de
la idea ni la estrategia de la filosofía social que plantea a largo plazo y que
puede cumplir con las expectativas de quien quiere tener su casa y sentirla
suya.
Esta es una forma de entender la relación entre
propiedad, posesión y usufructo de la vivienda que modifica sustancialmente la
manera de entender el futuro de la cremallera económica de una parte de la
sociedad que se ha conformado en la que los rentistas tiene vivienda, y quien
la arrienda, la paga a fondo perdido, para no logar tenerla nunca.
*
Calculamos un Balance de situación del Banco Público de
vivienda,
- A veinte años, medida de la próxima generación a la
que se ha de allanar la posibilidad de disfrutar plenamente a la vivienda y con
- Un total de 25.000 viviendas en sus activos para
satisfacer la necesidad la parte de población de Navarra que se puede estimar
en esa cantidad que puede ser afectadas,
- Y sin entrar en la variaciones que pudiera producir
la inflación que en este caso sin duda favorecería su futuro.
Todavía todas las viviendas serían propiedad del Banco
Público.
El Balance ya tendría un equilibrio razonable.
A futuro la situación todavía mejoraría
sustancialmente cada año.
Activos
|
Pasivos
|
|||
Viviendas
|
2.500.000.000.-
|
Aportaciones
públicas
|
750.000.000.-
|
|
Créditos
|
750.000.000.-
|
|||
Aportación
compradores
|
750.000.000.-
|
|||
Provisiones
|
250.000.000.-
|
Para garantizar otros derechos sociales del mismo
nivel que el derecho a la vivienda, y atenderlos en función de las necesidades
de la personas sean crónicas o avenidas, se dedican muchos más recursos que los
que aparecen en este cuadro para garantizar el derecho de las personas a tener
una vivienda digna y una armonía financiera.
Otras maneras de: comprar, arrendar, recibir heredar,
vender… hipoteca, donar y todas las demás formas utilizadas hasta la fecha no
han de modificar su sentido ni aplicación. Con esta propuesta no se proponen
acciones que no estén contempladas en el vigente Código Civil.
Esta propuesta solamente es una manera de acercarse a
la demostración de que en otras condiciones que las actuales que ya se han
tornado en inviables, las personas puedan adquirir una vivienda en propiedad,
poder ser dueña de una parte de una vivienda que a lo largo de su vida le puede
ayudar ante las dificultades y que en cada momento puede disponer de ese trozo
de vivienda que ha pagado.
